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상업용 부동산 중개에 관련된 거래는 우리가 흔하게 알고 있는 아파트, 주거 시설에 해당하는 주거 공간의 거래보다 규모가 크고 복잡한 만큼, 중개 수수료에 대한 전략적인 접근을 무시할 수 없는 것이 현실이다. 오늘 하우머치에서는 사무실, 상가, 공유 오피스 등에 해당하는 상업용 부동산 계약 시 중개수수료 절약에 대한 임차인들의 현실적이고 구체적인 방법은 제시 하려고 한다. 하우머치에서 부동산을 거래한다면 플랫폼 서비스이기 때문에 중개수수료 자체가 무료이다. 하지만 이미 거래를 앞 두고 있다면 합법적인 선에서 수십만 원에서 부터 수천 만원까지 비용이 발생할 것이다. 공인중개사법 기준으로 중개보수 상한선이 0.9%이기 때문인 점인데 임차인들은 협상 전략도 없이 일반적인 부동산에서 당하는 부분이 눈뜨고 볼 수가 없다. 이 글에서 제안하는 실제 사례나 활용 방법 등을 통해서 임차인 누구나 중개수수료에 대한 이해를 도와 지출되는 비용을 절약하길 바란다.

중개수수료란?

상업용 부동산에서 중개수수료는 정해진 금액이 없다. 중개사법에서 안내하는 것은 '법적으로 정해진 상한선 이내에서 협의 가능'이라고 명시하는데 이게 참 무서운 말이다. 눈 뜨고 코베이기 정말 좋은 구조인데 법적으로 정해진 상한선이라는 것은 0.9%를 말한다. 대형 사무실 계약일 경우 중개수수료는 몇천만 원인 경우가 굉장히 많으며 0.1%로 수백만 원을 왔다 갔다 하는 아슬아슬한 줄타기가 담당 부동산과 임차인과 시작된다. 나 또한 부동산을 처음 시작할 때 소속된 부동산에서 중개를 시작했었고 정작 난 한게 별로 없지만 계약할 때면 회사에서는 무조건 상한선부터 부르라고 한다.(이 때문에 부동산 초반에 사기꾼 소리까지 들어보고 멘탈이 나간 적이 있었다.)

국토교통부 고시에 따르고 있는 부동산 계산기를 활용하면 바로 알 수 있는데, 알기 쉽게 새로운 상황을 부여해보자. 만약 보증금이 5000만 원, 임대료가 500만원일 경우를 가정했을 경우 다음과 같다.

이미지에서 나오는 중개보수 4,950,000원이라는 엄청난 수치는 부동산에서 거래를 했을 경우 청구할 수 있는 최대 요율(상한 요율)이다. 즉, 거래를 진행한 중개사는 반드시 이 금액을 받을 필요는 없으며 임차인은 반드시 이 금액을 납부 해야할 필요는 없다. 임차인은 부동산과 협의하여 더 낮은 수수료로 계약을 진행할 수 있다는 것이다. 간혹 남는게 없다고 말하는 부동산들이 있지만 마음이 약해진다면 다 줘도 되니 말리지는 않겠다.

상업용 부동산 수수료 계산 방식

상업용 부동산이라 함은 즉, 우리가 주변을 걸어 다니며 보이는 커피숍, 영화관, 음식점과 사무실들이 상업용 부동산이라고 할 수 있다. 상업용 부동산이 갖고있는 중개수수료 계산 방식은 일반 주거에 관련된 중개수수료 계산과는 다르니 이 계산을 참고하여 내가 앞으로 계약할 중개수수료를 계산해보길 바란다. 어짜피 계약 직전에 중개수수료에 대해 부동산 담당자가 계산을 해서 알려주지만 많이 나왔다고 얼굴 붉히지 말고 내가 입주할 공간에 중개수수료가 얼마가 나오는지 정도는 알고 들어가자.

수수료 비용 절약 핵심 전략

1. 중개보수 협상은 필수는 아니지만 선택할 수 있다는 점을 인지해라

중개수수료가 발생할 경우 대부분의 임차인들은 부동산 중개인이 청구하는 금액을 그대로 수용해서 진행하는 경우가 많다. 상업용 부동산이다보면 사내 경영지원팀 등이 수수료를 처리하거나 대표가 직접 처리하거나 하는데 내가 운영하는 사업에 나가는 돈이면 제발 본인이 직접 납부하길 바란다. 물론 이 부분도 돈이 많다면 전혀 상관 없다보니 다 납부해도 된다. 하지만 선택을 할 수 있다. 실제로 대부분 많은 중개인들이 거래에 있어서 수수료를 조정해주며, 공유오피스나 단기 임대는 수수료를 협의할 경우 매우 큰 폭으로 조정이 가능할 것이다. 조정 방법은 정말 단순하지만 다음과 같다.

지금 말씀해주신 중개수수료는 상한가인 0.9%인데.. 낮춰서 진행 해주실 수 있나요? / 저는 여기 바로 계약 가능한데 수수료 조정 좀 해주실 수 있나요?

2. 매물을 직접 찾았다면 여러 곳에 중개수수료 견적을 받아라

이건 꼭 내가 매물을 직접 찾았을 때만 써야 한다. 기존에 진행했던 중개업체가 있다면 도의적으로 문제가 되는 부분이니 가능한 그쪽이랑 진행해라. 이 방법은 해당 매물을 가지고 거래를 하는 방식이라서 수수료를 큰 폭으로 절약할 수 있는 기회이다. 중개인들은 힘들이지 않고 계약이 오는 것이다 보니 수수료 협의를 안해줄 이유가 없다. 그치만 업종이랑 정보를 너무 노출하면 하루 안으로 소문이 나니까 간단하게만 물어보는게 좋다.

제가 역삼동000-00 2층 매물을 계약하려고 하는데 수수료 얼마까지 해주실 수 있나요?

이렇게 두 세곳 전화를 하다보면 견적을 받을 수 있을 것이다. 그리고 체크 리스트를 만들어서 조건을 비교해보자. 예를 들면 다음과 같다.

3. 계약 직전에 수수료를 협상 하는 것을 잊지 말자

내가 원하는 상업용 부동산에 계약을 진행하기 직전. 즉, 계약금을 입금하기 전에 중개수수료를 협상하는 것이 수수료 협상하는 데에 유리하다. 이건 당연한 부분이니 많은 설명이 필요하지 않다. 계약금을 입금하면 솔직히 깎기도 어렵고 계약을 진행할 때 떨떠름해하는 중개인 얼굴을 마주할 것 이다. 하지만 계약금을 넣기 직전에 협의한다면 부동산 중개인도 계약 성사를 위해서 수수료에 대한 유연한 태도를 취할 확률이 높다.

4. 수수료 금액을 명확히 요청하고 기록해두자

계약 전에 구두로 수수료를 협의했다면 증거가 불충분하여 분쟁의 원인이 된다. 만약 2번처럼 여러 곳에 견적을 받아 아주 저렴한 부동산에서 계약을 진행 했는데, 최대 요율로 나왔다면 법정에서 소송 싸움으로 번진다면 법원에서는 서비스를 받고도 돈은 내지 않으려는 사람으로 밖에 안보여서 법정에서 불리해질 수 밖에 없다. 결국 합의하여 0.6% 정도로 합의 되는데 이보다 저렴하게 협의했다면 당연히 문제가 되는 것이다. 이를 방지하기 위해서 꼭 해당 업체가 제안한 증빙이 가능한 정보를 남겨두도록 하자.

그리고 수수료 외 추가 비용을 요구하는 부동산들이 간혹 있다. 정말 인간 말종인 사람들이 많다. 추가 비용은 다음과 같은 경우가 있었다. 실제로 내가 하우머치 사무실을 구할 때 겪은 내용도 있기도하다.

• 임대료 조정에 대한 추가 수수료
• 계약서 작성에 대한 수수료
• 계약서 이외 부동산 도장 날인에 필요한 비용
• 매물을 찾아야 한다고 초기에 요구하는 서칭 비용

정말 욕이 입 밖으로 나오지 않는 게 다행인 줄 알아야 한다. 본인들은 전문직이라고 하지만 변호사, 회계사 등이 아니다. 이런 조건을 들었을 때 중개법인을 운영 하고 있는 명함을 내밀면 조용해지는 점들 x잡고 반성해라. 하지만 이런 고민과 문제가 하우머치를 통해 진행한다면 모두 해결된다. 우리는 문의부터 계약, 입주까지(상담비, 투어비, 중개수수료) 모든 게 다 무료이다.

수수료 협상 시 반드시 물어볼 것

위와 같이 까다로운 정보를 다 갖고 가야하지만 실제로는 정말 별게 아니다보니 직전에 수수료가 얼마인지 물어보는 것을 시작하는 게 좋다. 그게 완벽한 흥정의 첫 걸음이 될 것이라 확신한다. 만약 너무 복잡하고 어떤 걸 물어보는게 좋을지 모르겠다면 다음과 같이만 질문하자.

중개수수료를 아예 내지 않는 방법

계속 말하 듯 중개 수수료를 완전히 내지 않는 방법은 존재한다. 최근 부동산 경기가 무너져 내리면서 일부 부동산들에서 수수료 무료로 고객을 모집하는 것을 심심치 않게 볼 수 있다. 하지만 이 또한 함정이 많으니 조심하자. 플랫폼이 아니라 일반 부동산이 중개수수료 무료를 진행할 경우 별도의 부대 비용이 존재한다거나 인정 작업(임대인에게 임대료를 일부 올려서 나오는 수익을 수수료로 전환)을 진행하는 경우가 많다. 또는 무료라는 이유로 공제 증서를 주지 않거나 법적 책임을 완전히 회피하는 경우가 발생한다. 법적 책임을 회피하는 걸 생각해보면 그만큼 문제가 생겨도 이상하지 않을 정도로 대충 계약서를 작성한다는 뜻이다. 하우머치에서는 건설, 시행, 시공, 대행이 가능한 중개법인을 별도로 운영하고 있으며 계약에 있어서 완전한 책임 보장을 지향하고 있다.

중개수수료 절약을 위한 스마트한 방법: 체크리스트 활용

하우머치팀은 무분별한 부동산 중개수수료에 대한 임차인들의 비용 절약을 위한 체크리스트를 만들어 보았다. 다음을 참고해서 올바른 협상을 진행하길 바라는 마음이며, 중개수수료 협의는 냉정하게 말해 '흥정'이다. 과도한 흥정은 불쾌감을 유발해서 계약에 있어서 더욱 피해를 볼 수 있으니 합리적인 선에서 계약을 진행하길 바라는 마음이다.

• 중개수수료에 대한 법적 상한선(국토부 확인)을 알고 있어야 협의가 가능하다.
• 부동산 중개인에게 연락할 경우에는 수수료를 낼 생각으로 전화했다는 점을 인식해야한다.
• 매물을 혼자 알아보았다면 수수료 협의할 부동산을 찾아라.
• 계약 전 중개수수료에 대한 비용을 업체로 부터 증명 가능하도록 기록해두어야한다.
• 수수료 및 추가 비용 없는 완전 무료인 하우머치 플랫폼을 활용하면 시간과 비용 모두 절약이 가능하다.