Copyright 하우머치 야단법석 팀😃 All right reserved.
우리나라 부동산 경기가 침체가 되면서 하나의 비즈니스 형태인 공유 오피스가 폭발적인 성장을 보였다. 프리랜서부터 대기업, 외국계까지.. 이제는 대부분 공유 오피스를 알아보고 이용하는 시대가 왔다고 해도 과언이 아니다. 하지만 여전히 부동산 업을 진행하다 보면 고객들에게 하나의 질문을 반복해서 듣고는 한다. "공유 오피스가 부동산인가요?", "임대차보호법이 적용되나요?" 오늘은 하우머치 팀이 직접 그 물음에 대한 생각과 깊이 있는 해답을 제공하려한다. 공유 오피스가 갖고 있는 특성과 부동산에 부합되는 요소를 하나씩 짚고 분석해보겠다. 이건 법률적인 해석과 실무가 겹쳐 다소 어렵다고 느낄 수는 있으나 분명 공유 오피스를 찾는 예비 입주자들에게는 도움이 될 것이다.
| 목차 |
|---|
1. 무엇을 공유 오피스라 말할 수 있는가
2. 공유오피스 계약 구조와 일반 부동산의 차이점
3. 공유오피스는 법적으로 부동산인가
4. 부동산 vs 서비스 | 공유 오피스를 산업 분류로 해석해보자
5. 공유 오피스를 부동산으로 분류하는 4가지
6. 부동산 서비스의 개념과 공유 오피스의 접점
7. 부동산인데 왜 직접 거래를 하는가
8. 향후 공유 오피스의 법적 기준과 산업 경계의 변화 예측
10. 그래서 공유 오피스는 부동산인가? |
무엇을 공유 오피스라 말할 수 있는가
공유 오피스는 물리적으로 한 공간 안에 여러 사업체가 사무 공간을 나뉘어 사용하는 사무실 형태라고 볼 수 있다. 우리가 흔히 알고 있는 임대차 계약과는 다르게 공유 오피스 제작자(운영자)가 직접 공간을 만들고, 그 공간을 임차인들에게 서비스라는 명목의 형태로 제공을 한다. 제공하는 서비스와 형태는 아래와 같다.
서비스 형태
- 비상주, 자유석, 고정석, 독립 공간 등 다양한 형태
- 일~월 단위로 계약 가능(계약의 유연함)
- 회의실, 인터넷, 무료 커피, OZ ZONE(복합기), 편의 시설, 컨시어지(일부 업체에 한함), 라운지 서비스를 제공
- 사업자 등록 서비스
복잡하다면 아주 쉽게 핵심만 짚어주겠다. 다만 핵심만 볼 경우 소호사무실도 해당 되기 때문에 우리는 조금 더 구분하는 게 좋다.
임대 공간 + 부가 서비스 = 서비스 오피스(공유 오피스)
공유 오피스 계약 구조와 일반 부동산의 차이점
공유 오피스는 사무실 형태로 서비스 공간을 제공하기 때문에 부동산에 있어서 상가 임대차 계약으로 구분할 수 있다. 하지만 공유 오피스의 경우 일반 부동산과 다르게 사용 권한에 대한 중식 계약으로 법적인 소유권, 권리금, 전대 등을 할 수가 없다는 부분을 인지했으면 한다.
| 구분 | 일반 부동산 | 공유오피스 |
|---|
| 계약 형식 | 건물주 ↔ 임차인(임대) | 운영자 ↔ 임차인(전대) |
| 계약 기간 | 보통 1~2년 | 1개월부터 ~ |
| 보증금 | 임대료의 보통 10배 이상 | 임대료의 2배나 1:1 또는 없음 |
| 관리비 | 별도로 청구됨(포함되는 건물도 있음) | 임대료에 포함 |
| 계약서 | 임대차 계약서 | 공간 이용 약정서(서비스 계약서) |
공유 오피스는 법적으로 부동산인가
공유 오피스의 본질을 따져본다면 물리적인 사무 공간 일부에 대한 사용 권한을 제공하는 것으로 보는 게 맞겠다. 따라서 법률적으로 해석한다면 상가건물임대차보호법에 대한 적용을 받을 수 있다. 즉, 공유 오피스는 부동산 서비스로 보이겠지만 법적으로는 임대라고 봐도 무방하다. 왜냐면 전대로 진행되는 구조이기 때문이다. 우리가 부동산이라고 생각하는 점을 3가지로 추려보겠다.
핵심 3가지
- 사업자 등록이 가능할 경우 사업장 주소로 인정되기 때문에 부동산으로 인정
- 공용 공간으로 제공되는 서비스 공간 회의실, 탕비실 등도 법률적으로 전용 공간으로 일부 간주할 수 있음
- 특정 공간에 대한 배타적 점유권이 인정되는 구조라면 더욱 더 부동산적 성격이 강하다고 볼 수 있음
부동산 vs 서비스 | 공유 오피스를 산업 분류로 해석해보자
공유 오피스는 통계청 산업 분류 또는 산업통상자원부에서 독립된 사업자 코드로 존재하지 않는다. 하지만 두 가지 범주로 분류하여 공유 오피스를 운영할 수 있다. 대부분의 공유 오피스 기업의 경우 두 가지 혼합 모델로 구성되어 있어 구분이 아직 까지도 애매모호하다.
공유 오피스로 운영할 수 있는 사업자 2가지
- 부동산 임대업
- 서비스업
공유 오피스를 부동산으로 분류하는 4가지
- 사업자 등록: 공유 오피스에서 제공하는 주소를 통해 사업자를 만들 수 있다면, 법적으로 '사업장'으로 인정된다는 것을 의미한다.
- 공간 점유권: [독립 공간, 고정석]을 계약했을 경우, 해당 공간은 사용자가 쓸 수 있는 독점 공간이 되기 때문에 부동산으로 인정된다.
- 임대차보호법 적용: 계약 기간, 공간 구조, 자리 배정에 따라 상가임대차보호법이 적용된 사례를 찾아볼 수 있다.
- 회계 처리: 다양한 기업들이 공유 오피스에 대한 이용 요금을 임대료 항목으로 분류해서 처리하고 있다.
부동산 서비스의 개념과 공유 오피스의 접점
최근 새로 등장한 개념이 있다. 바로 [서비스형 부동산(Real Estate as a Service, REaaS)]이다. 공유 오피스는 서비스형 부동산(REaaS)에 매우 근접한 유형이라고 볼 수 있다. 이는 '하이브리드 부동산'으로도 불릴 수 있으며 통합된 운영 서비스로 새롭게 자리하고 있다.
- 공간 + 운영 + 라이프가 혼합된 하이브리드 형태의 부동산 모델
- 일반적인 임대 서비스가 아닌 새로운 통합 운영 서비스로 변화하고 있다.
- 부동산 투자자와 공유 오피스 업체가 분리되어 있어 실제로 공유 오피스가 건물 전체를 사용하지만 건물주는 따로 있다.
부동산인데 왜 직접 거래를 하는가
공유 오피스는 일반 부동산처럼 부동산에 소속된 공인중개사들을 통해 거래되지 않는 경우가 굉장히 많다. 이 부분을 법률적인 해석으로 본다면 정말 반나절 동안 설명해야 하니 간단하게 요약을 해보려 한다. 법률적인 해석이 필요하지 않더라도 비용적인 측면을 해소할 수 있는 장점이 있기도 하다.
직접 거래하는 이유 3가지
- 임차인은 부동산의 과도한 중개수수료에 대한 부담으로 공유오피스 플랫폼 또는 업체에 직접 입주 상담을 받음
- 공인중개사를 통해 거래할 경우 중개법 적용이 가능하기 때문에 직접 거래를 통해 적용을 피할 수 있는 구조가 되기도 한다.
- 중개 행위가 없는 경우 부동산 중개업 등록이 불필요하다.
향후 공유 오피스의 법적 기준과 산업 경계의 변화 예측
현재 공유 오피스는 신규 부동산 형태로써 해외에서는 이미 유명하지만 국내에 자리를 잡기 시작한지 몇 년밖에 되지 않았다. 그러기 때문에 이 사업을 명확히 규정할 수 있는 법률이 없다는게 사실이기도 하다. 하지만 국내에 하나의 부동산 축으로 자리를 잡으면 단순한 부동산 일부 형태가 아닌 융합된 산업군으로 재정의가 될 가능성이 높다고 생각되므로 다음과 같은 변화를 예측해 볼 수 있다.
변화 예측하기
- 공유 시장의 성장 → 별도 법률이 등장해서 세부화 될 가능성
- 플랫폼 기반 시장의 성장 → 중개법 vs 전자상거래법에 대한 경계가 불분명
- 국세청과 지자체가 정한 과세 및 허가 구조의 다양화와 변화가 예측됨
그래서 공유 오피스는 부동산인가?
공유 오피스는 물리적인 공간을 기반으로 정한 실질적인 부동산 임대업에 맞는 특성을 갖고 운영되고 있다. 동시에 운영, IT서비스, 커뮤니티 등 다양한 서비스업에 대한 성격을 나타내고 있다. 즉, 공유 오피스는 부동산이 맞다. 하지만 그 방식은 서비스적이며, 플랫폼 중심으로 진화되어가고 있다. 공간을 임대하는 것에 그치지 않으며 사용자들에 경험을 받아 드리고 브랜드들만이 갖고 있는 고유의 서비스, 가치를 제공하는 것이 공유 오피스이지 아닐까? 라고 생각된다. 부동산 틀 안에서 태어나, 하우머치 팀이 바라보는 공유 오피스는 서비스로 성장해 나가는 하이브리드형 부동산 모델이라고 보고 있다.
다양한 공유 오피스를 한 곳에서 볼 수 있는 공유 오피스 비교 플랫폼을 통해 가장 유리한 조건으로 계약해보세요.
Copyright 하우머치 야단법석 팀😃 All right reserved.
우리나라 부동산 경기가 침체가 되면서 하나의 비즈니스 형태인 공유 오피스가 폭발적인 성장을 보였다. 프리랜서부터 대기업, 외국계까지.. 이제는 대부분 공유 오피스를 알아보고 이용하는 시대가 왔다고 해도 과언이 아니다. 하지만 여전히 부동산 업을 진행하다 보면 고객들에게 하나의 질문을 반복해서 듣고는 한다. "공유 오피스가 부동산인가요?", "임대차보호법이 적용되나요?" 오늘은 하우머치 팀이 직접 그 물음에 대한 생각과 깊이 있는 해답을 제공하려한다. 공유 오피스가 갖고 있는 특성과 부동산에 부합되는 요소를 하나씩 짚고 분석해보겠다. 이건 법률적인 해석과 실무가 겹쳐 다소 어렵다고 느낄 수는 있으나 분명 공유 오피스를 찾는 예비 입주자들에게는 도움이 될 것이다.
2. 공유오피스 계약 구조와 일반 부동산의 차이점
3. 공유오피스는 법적으로 부동산인가
4. 부동산 vs 서비스 | 공유 오피스를 산업 분류로 해석해보자
5. 공유 오피스를 부동산으로 분류하는 4가지
6. 부동산 서비스의 개념과 공유 오피스의 접점
7. 부동산인데 왜 직접 거래를 하는가
8. 향후 공유 오피스의 법적 기준과 산업 경계의 변화 예측
10. 그래서 공유 오피스는 부동산인가?
무엇을 공유 오피스라 말할 수 있는가
공유 오피스는 물리적으로 한 공간 안에 여러 사업체가 사무 공간을 나뉘어 사용하는 사무실 형태라고 볼 수 있다. 우리가 흔히 알고 있는 임대차 계약과는 다르게 공유 오피스 제작자(운영자)가 직접 공간을 만들고, 그 공간을 임차인들에게 서비스라는 명목의 형태로 제공을 한다. 제공하는 서비스와 형태는 아래와 같다.
서비스 형태
복잡하다면 아주 쉽게 핵심만 짚어주겠다. 다만 핵심만 볼 경우 소호사무실도 해당 되기 때문에 우리는 조금 더 구분하는 게 좋다.
임대 공간 + 부가 서비스 = 서비스 오피스(공유 오피스)
공유 오피스 계약 구조와 일반 부동산의 차이점
공유 오피스는 사무실 형태로 서비스 공간을 제공하기 때문에 부동산에 있어서 상가 임대차 계약으로 구분할 수 있다. 하지만 공유 오피스의 경우 일반 부동산과 다르게 사용 권한에 대한 중식 계약으로 법적인 소유권, 권리금, 전대 등을 할 수가 없다는 부분을 인지했으면 한다.
공유 오피스는 법적으로 부동산인가
공유 오피스의 본질을 따져본다면 물리적인 사무 공간 일부에 대한 사용 권한을 제공하는 것으로 보는 게 맞겠다. 따라서 법률적으로 해석한다면 상가건물임대차보호법에 대한 적용을 받을 수 있다. 즉, 공유 오피스는 부동산 서비스로 보이겠지만 법적으로는 임대라고 봐도 무방하다. 왜냐면 전대로 진행되는 구조이기 때문이다. 우리가 부동산이라고 생각하는 점을 3가지로 추려보겠다.
핵심 3가지
부동산 vs 서비스 | 공유 오피스를 산업 분류로 해석해보자
공유 오피스는 통계청 산업 분류 또는 산업통상자원부에서 독립된 사업자 코드로 존재하지 않는다. 하지만 두 가지 범주로 분류하여 공유 오피스를 운영할 수 있다. 대부분의 공유 오피스 기업의 경우 두 가지 혼합 모델로 구성되어 있어 구분이 아직 까지도 애매모호하다.
공유 오피스로 운영할 수 있는 사업자 2가지
공유 오피스를 부동산으로 분류하는 4가지
부동산 서비스의 개념과 공유 오피스의 접점
최근 새로 등장한 개념이 있다. 바로 [서비스형 부동산(Real Estate as a Service, REaaS)]이다. 공유 오피스는 서비스형 부동산(REaaS)에 매우 근접한 유형이라고 볼 수 있다. 이는 '하이브리드 부동산'으로도 불릴 수 있으며 통합된 운영 서비스로 새롭게 자리하고 있다.
부동산인데 왜 직접 거래를 하는가
공유 오피스는 일반 부동산처럼 부동산에 소속된 공인중개사들을 통해 거래되지 않는 경우가 굉장히 많다. 이 부분을 법률적인 해석으로 본다면 정말 반나절 동안 설명해야 하니 간단하게 요약을 해보려 한다. 법률적인 해석이 필요하지 않더라도 비용적인 측면을 해소할 수 있는 장점이 있기도 하다.
직접 거래하는 이유 3가지
향후 공유 오피스의 법적 기준과 산업 경계의 변화 예측
현재 공유 오피스는 신규 부동산 형태로써 해외에서는 이미 유명하지만 국내에 자리를 잡기 시작한지 몇 년밖에 되지 않았다. 그러기 때문에 이 사업을 명확히 규정할 수 있는 법률이 없다는게 사실이기도 하다. 하지만 국내에 하나의 부동산 축으로 자리를 잡으면 단순한 부동산 일부 형태가 아닌 융합된 산업군으로 재정의가 될 가능성이 높다고 생각되므로 다음과 같은 변화를 예측해 볼 수 있다.
변화 예측하기
그래서 공유 오피스는 부동산인가?
공유 오피스는 물리적인 공간을 기반으로 정한 실질적인 부동산 임대업에 맞는 특성을 갖고 운영되고 있다. 동시에 운영, IT서비스, 커뮤니티 등 다양한 서비스업에 대한 성격을 나타내고 있다. 즉, 공유 오피스는 부동산이 맞다. 하지만 그 방식은 서비스적이며, 플랫폼 중심으로 진화되어가고 있다. 공간을 임대하는 것에 그치지 않으며 사용자들에 경험을 받아 드리고 브랜드들만이 갖고 있는 고유의 서비스, 가치를 제공하는 것이 공유 오피스이지 아닐까? 라고 생각된다. 부동산 틀 안에서 태어나, 하우머치 팀이 바라보는 공유 오피스는 서비스로 성장해 나가는 하이브리드형 부동산 모델이라고 보고 있다.
다양한 공유 오피스를 한 곳에서 볼 수 있는 공유 오피스 비교 플랫폼을 통해 가장 유리한 조건으로 계약해보세요.
하우머치 바로가기 ↗